老舊小區(qū)改造指導(dǎo)意見出臺(tái) 投入或超4萬億元

隨著棚戶區(qū)改造逐漸進(jìn)入尾聲，被認(rèn)為是惠民生、擴(kuò)內(nèi)需重要手段之一的老舊小區(qū)改造，按下“加速鍵”。7月20日，國務(wù)院辦公廳正式對(duì)外發(fā)布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的目標(biāo)任務(wù)、對(duì)象范圍以及支持政策等。

“該《意見》的落地，是今年《政府工作報(bào)告》中關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的具體部署?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，《意見》中除了對(duì)于改造總量及節(jié)奏進(jìn)行強(qiáng)調(diào)外，還著重明確了基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類改造方向要求，并突出了誰受益誰出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造形成合理共擔(dān)機(jī)制。

具體來看，《意見》提出，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到“十四五”期末，結(jié)合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。同時(shí)，《意見》著重強(qiáng)調(diào)了要重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)既保民生，又能穩(wěn)投資穩(wěn)就業(yè)，還能拉動(dòng)消費(fèi)的多贏工程。通過老舊小區(qū)改造，小區(qū)設(shè)施設(shè)備陳舊、功能配套不全、物業(yè)管理缺失、小區(qū)環(huán)境臟亂差等群眾反映強(qiáng)烈的城市管理“頑疾”得以解決，從而有效緩解城市管理的各種矛盾，助力居民生活環(huán)境和設(shè)施得到根本提升。

事實(shí)上，老舊小區(qū)改造的發(fā)展歷程最早可追溯至2007年，不過彼時(shí)的老舊小區(qū)改造重心主要聚焦棚戶區(qū)和危舊房。而隨著2015年底中央城市工作會(huì)議明確，要加快老舊小區(qū)改造后，老舊小區(qū)的綜合整治工作明顯進(jìn)入加速階段。

如2017年底，住建部明確在廣州、廈門等15個(gè)城市開展老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，而截至2018年底，試點(diǎn)城市已改造老舊小區(qū)106個(gè)，惠及5.9萬戶居民；2019年4月份，住建部等三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，首次將老舊小區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，給予中央補(bǔ)助資金支持。同年10月份，住建部進(jìn)一步確定在“兩省七市”開始第二輪老舊小區(qū)改造試點(diǎn)。

根據(jù)此前住建部的摸排結(jié)果顯示，全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個(gè)、涉及居民上億人、超4200萬戶。需要注意的是，雖然老舊小區(qū)改造對(duì)于購房需求刺激有限，但其所撬動(dòng)的投資金額卻相當(dāng)可觀。

據(jù)恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測算，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看，基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預(yù)計(jì)全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預(yù)計(jì)需要至少2.66萬億元；而對(duì)于提升類改造來說，若按每個(gè)小區(qū)投入400萬元、17萬個(gè)小區(qū)估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

此外，《意見》明確提出，要建立改造資金政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。一是合理落實(shí)居民出資責(zé)任，二是加大政府支持力度，三是持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效，支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營主體采取市場化方式進(jìn)行債券融資，四是支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會(huì)資本合作模式參與改造，五是落實(shí)稅費(fèi)減免政策。